TRIER. In den letzten beiden Jahren ist die vorher rege Neubautätigkeit bei Eigentumswohnungen drastisch gesunken. Rückgänge gab es nach der Analyse, die die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses mit ihren neuen Grundstücksmarktbericht vorlegt, auch bei den Preisen für Geschäftslagen in der Innenstadt.
Bei den Prognosen für die künftige Entwicklung ist nach Einschätzung der Immobilienexperten eher Zurückhaltung angesagt. „Aufgrund der teilweise immer noch vorhandenen Diskrepanz von dem zu erwartenden und zu erzielenden Kaufpreis und der hohen Belastung der privaten Haushalte in Verbindung mit dem zur Zeit noch ungewohnt hohen Darlehenszinssatz wird abzuwarten sein, wie sich die Lage auf den Immobilienteilmärkten entwickelt“, heißt es in dem Grundstücksmarktbericht 2024 mit dem Titel „Daten und Fakten zum Trierer Immobilienmarkt“. Die darin enthaltenen Informationen tragen wie auch die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss alle zwei Jahre förmlich beschließt, zur Transparenz des örtlichen Immobilienmarkts bei. Der Bericht 2024 enthält einen detaillierten Überblick zur Entwicklung des Trierer Immobilienmarktes im vergangenen Jahr. 2023 hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses fast 1000 Kaufverträge – rund ein Drittel weniger als im langjährigen Durchschnitt – mit einem Volumen von rund 340 Millionen Euro in die Kaufpreissammlung übernommen. In Trier hat sich der Immobilienmarkt 2023 überwiegend rückläufig entwickelt. Vor allem bei Geschäftslagen der Fußgängerzone war ein Preisrückgang auf das Niveau von 2019/20 erkennbar.
Der Gutachterausschuss präsentiert auch die neue Gewerbemietenübersicht. Zusammen mit dem fortgeschriebenen qualifizierten Mietspiegel bildet sie die Grundlage der Berechnungsansätze für Mieten. Diese abgeleiteten Daten sind wegen der starken Änderung dieser neuen Grundlage somit nur eingeschränkt zum Vergleich mit den Vorjahren geeignet. Neben Informationen über den örtlichen Immobilienmarkt bietet der Grundstücksmarktbericht wieder die Möglichkeit, Marktwerte bebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen überschlägig zu berechnen. Bei den einzelnen Immobilienteilmärkten hat der Gutachterausschuss folgende Entwicklungen festgestellt:
Wohnbauland:
Marktschwerpunkt für individuell bebaubare Wohnbaugrundstücke des Ein- und Zweifamilienhausbaus war im Jahr 2023 das Baugebiet Castelnau II mit dem zweiten Baufeld Stadtterrassen.
Die Preise für Wohnbaugrundstücke sind im Zwei-Jahresvergleich in der Talstadt gefallen und im übrigen Stadtgebiet im Durchschnitt geringfügig gestiegen.
Bestätigt hat sich im ganzen Stadtgebiet, dass höhere Kaufpreise gezahlt werden für Wohnbaugrundstücke, die sich für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern (vielfach Eigentumswohnungen) eignen und entsprechend bebaut werden.
Eigentumswohnungen insgesamt:
Mit 434 Käufen – einem Rückgang von rund 36 Prozent im Vergleich mit dem Vorjahr – wechselte insgesamt eine Wohnfläche von rund 29.000 m² den Eigentümer.
Neue Eigentumswohnungen:
2023 entfiel nur rund ein Zehntel der verkauften Eigentumswohnungen und damit weniger als 3500 m² Fläche auf den Neubau. Die bisher rege Wohnbautätigkeit ging in den letzten beiden Jahren drastisch zurück. Der Neubau in Trier führte in den vergangenen zehn Jahren zu insgesamt rund 2450 Verkäufen neuer Eigentumswohnungen, was 245 neuen Objekten pro Jahr entspricht. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen (über 40 m² Wohnfläche) legten im Vorjahresvergleich um rund acht Prozent zu, neue Appartements wurden kaum verkauft.
Die Mittelwerte der Kaufpreise neuer Eigentumswohnungen (ohne Pkw-Abstellplatz) betrugen in Trier-Nord rund 5900 Euro/m², in den Höhenlagen und in Olewig rund 4500 Euro/m², in Heiligkreuz, Feyen, Weismark rund 4900 Euro/m², in Trier-West, Euren und Zewen rund 5500 Euro/m² und in Kürenz rund 5300 Euro/m²
Gebrauchte Eigentumswohnungen:
Normal unterhaltene Gebrauchtwohnungen (über 40 m² Wohnfläche) wurden 2023 um durchschnittlich drei Prozent niedriger gehandelt als im Vorjahr. Kleine gebrauchte Wohnungen (bis zu 40 m²) notierten im Vorjahresvergleich gleichbleibend. In den Stadtteilen Irsch, Mariahof, Kürenz und Trier-Nord lagen die Preise deutlich unter dem Vorjahr. In der Innenstadt, angrenzenden Vierteln, und verschiedenen Randlagen blieben die Preise im Mittel weitgehend konstant (Details in der Tabelle rechts oben). Die angegebenen Quadratmeterpreise enthalten die jeweiligen Bodenwertanteile der Wohnungen. Anteile von Autoabstellplätzen sind hingegen nicht enthalten. Die Preise von Wohnungen bis 40 m² Fläche) unterschieden sich in der Regel nur nach ihrer Lage in der Stadt. Gebrauchte Objekte wurden im Mittel zum gleichen Preis wie im Vorjahr gehandelt.
Einfamilienhäuser:
Neue Immobilien sind 2022 in ihrem Preis deutlich gestiegen. 2023 gab es lediglich drei Verkäufe.
Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser lagen im Durchschnitt etwa fünf Prozent unter denen des Vorjahres.
Mehrfamilienhäuser:
Für vergleichbare Anlagen wurden im Vergleich zu 2021 durchschnittlich sechs Prozent niedrigere Preise erzielt. Bei gemischt genutzten Objekten außerhalb der Fußgängerzone gab es einen Rückgang in gleicher Höhe.
Flächen der Land- und Forstwirtschaft sowie für Freizeitnutzungen:
Gärten, private Kleingärten, Wochenendplätze und andere Erholungsflächen waren mit 67 Verkäufen in der Erfassung vertreten und stellten mit 0,1 Prozent des Gesamtumsatzes in Trier nur eine marginale Größe dar.
Der neue Grundstücksmarktbericht bietet mit reichhaltigen Erläuterungen über gesetzliche Grundlagen und zahlreiche Fachbegriffe auch wieder vielfältige Einblicke in die Grundstücksbewertung. Hierzu gibt es ergänzend praxisorientierte Beispielrechnungen mit Wertfaktoren zur überschlägigen Ermittlung von Verkehrswerten und Durchschnittspreisen für unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, einzelne Eigentumswohnungen, Garagen und Pkw-Einstellplätze sowie von Geschäftsimmobilien und Mehrfamilienhäusern.
Die Broschüre zu dem Grundstücksmarktbericht kann unter www.gutachterausschuss.trier.de bestellt werden. Die Gebühr für die zum Druck aufbereitete Datei beträgt 90 Euro. (Quelle: Stadt Trier)