Eigenheim, Geldanlage oder Altersvorsorge: Die Immobilie erfüllt verschiedene Zwecke. Aber ganz egal, warum genau man sich ein Haus zulegt – am Anfang stehen Überlegungen zur Finanzierung.
Für manche Menschen ist der Kauf eines Altbaus ein Traum, sie gehen darin auf, alten Baubestand eigenhändig zu sanieren und nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. Andere Menschen bevorzugen den Neubau in guter Lage. Damit ist schon klar, was der erste Schritt zum Traumhaus ist: überlegen, was überhaupt in Frage kommt. Wo liegen die Prioritäten, was ist wichtig? Eng damit verbunden ist die Frage der künftigen Nutzung der Immobilie.
9 Punkte, die beim Immobilienkauf zu beachten sind
Bitte erst einmal genau überlegen: Warum genau will ich eine eigene Immobilie besitzen? Suche ich nach Immobilien in Koblenz, um ein Eigenheim in Arbeitsplatznähe zu haben, das zudem noch familienfreundlich ist und als Alterswohnsitz umgebaut werden kann? Oder will ich ein Haus in erreichbarer Nähe zu Luxemburg erwerben, das meinen Mietern attraktive Nähe zum Arbeitsplatz bietet und mir hohe Mieteinnahmen beschert? Das sind die 9 wichtigsten Punktet:
– Kostenfaktor: Kaufpreis plus…
– Zustand: Eigeninitiative gefordert?
– Wert ist nicht gleich Anschaffungskosten
– Ungeplante Kosten
– Gibt es Mieteinnahmen?
– Steuervorteile nutzen
– Finanzierung ohne Eigenkapital: keine Chance
– Referenzen suchen
– Hilfe vom Notar
Was bedeutet das nun im Einzelnen? Wir nehmen eines vorweg: Es sieht komplizierter aus als es ist. Denn tatsächlich unterstützen Verbraucherzentralen und andere unabhängige Organisationen mit Ratgebern zum Thema.
Kostenfaktor: Kaufpreis plus…
Die Anschaffungskosten von Immobilien bestehen nicht nur aus dem Kaufpreis, sondern es kommen Grunderwerbssteuer, Maklerhonorare, Notargebühren, Grundbuchkosten, Kosten für die Finanzierungsvermittlung und gegebenenfalls Kautionen bei bestehenden Mietverhältnissen in der Immobilie hinzu. Vieles davon lässt sich erst genau ermitteln, wenn der Kauf schon auf dem Weg ist.
Zustand: Eigeninitiative gefordert?
Wichtig zu wissen: Es reicht nicht aus, Musterwohnungen oder vergleichbare Objekte zu besichtigen. Die können ganz anders aussehen als die Immobilie, die man tatsächlich erwerben will. Von Keller bis Dach, von den Außenanlagen bis hin zum Innenausbau sollte man daher alles genau in Augenschein nehmen. Vier Augen sehen besser als zwei, deshalb sollte die Besichtigung nicht alleine erfolgen. Bei einer zweiten Besichtigung mit einem Fachmann oder einer Fachfrau lassen sich dann eventuell festgestellte Probleme noch besser einschätzen. Dann wird auch klar, ob Sanierungsarbeiten das Einschalten von Fachfirmen erfordern oder ob die Arbeiten in Eigenleistung erledigt werden können.
Wert ist nicht gleich Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten sind die Kosten, die mit der Anschaffung einer Immobilie verbunden sind und setzen sich aus den finanziellen Ansprüchen aller beteiligten Parteien zusammen. Mit dem tatsächlichen Wert der Immobilie haben sie nur bedingt etwas zu tun. Verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Werts einer Immobilie sind da schon besser geeignet. Wie genau das geht, ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt.
Ungeplante Kosten
Trotz sorgfältiger Wertermittlung durch einen Fachmann kann es sein, dass ungeplante Kosten anfallen. Schadhafte Baumaterialien zeigen sich vielleicht erst später. Möglicherweise gibt es also Überraschungen. Ein Wertgutachten schließt diese so weit wie möglich aus, aber eben nicht komplett. Modernisierungen und Reparaturen können oft nur teilweise in Eigenregie geleistet werden. Daher ist es sinnvoll, finanzielle Vorsorge für unvorhergesehene Zusatzkosten zu schaffen.
Gibt es Mieteinnahmen?
Wer die Immobilie nicht selbst nutzt, will Mieteinnahmen generieren. Um die künftigen Einnahmen abschätzen zu können, muss die aktuelle Nettokaltmiete ermittelt werden. Dafür lässt man sich einen bestehenden Mietvertrag in Kopie aushändigen. Kontoauszüge weisen nach, ob die Miete auch tatsächlich gezahlt wird. Mieterakten geben Aufschluss über Mängel in der Vergangenheit, Mietminderungen und andere Unregelmäßigkeiten.
Steuervorteile nutzen
Immobilien sind mit steuerlichen Vorteilen verbunden, die aber nur im Fall von Verlusten (also hohen Kosten) gewährt werden. Die Details kennen Steuerkanzleien, die gerne weiterhelfen.
Finanzierung: ohne Eigenkapital keine Chance
Die Immobilienfinanzierung ist zwar gängige Praxis, aber ganz ohne Eigenkapital funktioniert es nicht. Denn erstens ist das Risiko, wenn komplett über Kredit finanziert wird, sehr groß, und zweitens sind die Finanzierungskosten in so einem Fall enorm. 30 bis 40 Prozent Eigenkapital sollten also auf jeden Fall kalkuliert werden.
Referenzen suchen
Ganz egal, wie vertrauenswürdig Makler, Verkäufer oder Vermittler wirken: Referenzen sollte man auf jeden Fall einholen. Immobilienverbände, Verbraucherschutzzentralen und manchmal auch die Hausbank können weiterhelfen. Eine erste Suche im Internet kann möglicherweise auch schon ungute Gefühle bestätigen.
Hilfe vom Notar
Niemand unterschreibt einen Kaufvertrag für eine Immobilie einfach so. In der Regel lässt man sich einen Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin beim Notar (oder besser noch früher) geben. Machen Unternehmer mit Verbrauchern Verträge, ist das sogar gesetzlich so vorgesehen. Der Vertrag sollte von einem fachkundigen, unabhängigen Menschen geprüft werden. Bestehen Zweifel, darf die Beurkundung auch unterbrochen werden.
Fazit: Langwierig, aber machbar
Die eigene Immobilie ist ein Traum, den man sich durchaus erfüllen kann. Wichtig ist, dass man nichts überstürzt und sorgfältig abwägt. Denn das finanzielle Risiko kann beim Kauf einer Immobilie durchaus enorm sein. Wichtig zu wissen: Niemand ist mit dieser Aufgabe alleine. Es gibt fachliche Hilfe, die nicht teuer sein muss.
